地下空间越来越成为特大城市的重要开发资源

2020-05-29 19:54

随着城市建筑密度的不断增长,地下空间越来越成为特大城市的重要开发资源。根据2012年底提交人大审议的《广州市城市总体规划(2011—2020)》,到2020年广州地下商业面积将要达到800万平方米,除去现有的约110万平方米,等于还要在地下造16个正佳广场。

已售车位业主是否要为地价埋单?具体评估价将如何确定?……广州市国土房管局相关负责人称,目前该意见正在征求意见阶段,具体如何补缴还在研究过程中。

事实上,在以往很长一段时间,广州地下空间并未明确土地出让金的征收标准。直至2010年,广州市国土房管局出台《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》。地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外,其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金,比如地下车库和配套用房等。而该《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑,暂缓征收土地出让金。

这一已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准一下引起了诸多争议。最“受伤”的莫过于在广州拥有地下车位的业主,将有可能被追缴高额的地下部分土地出让金。

按照《意见》,原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的,除依法可以划拨外,在办理房屋初始登记时,地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的,在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补交土地出让金,或由产权人自行申请补缴土地出让金。

记者了解到,早在2007年,广州市有关部门就开始探讨出台收取地下停车场土地出让金措施的可行性,以规范和明确地下停车场的权属。

而这笔钱很可能由开发商转嫁到购买车位的业主身上。以需要补缴的1.76亿元地下空间土地出让金计算,该小区地下负一层车位转让售出,按每个车位12平方米计,每个车位需补缴11.8万元,地下负二层车位转让售出,每个车位需补缴5.9万元。“加收土地出让金后,将大大推高车位的成本和最终的销售价格。”

据悉,地下空间土地出让金计收是以该地块楼面地价的评估价来计算的,而如今寸土寸金的广州市中心地价动辄达到了2万元/平方米的水平,这也意味着,补交的土地出让金数额将颇为可观。

而正在公开征求民意的《意见》则将目光投向了已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。

有业内人士以荔湾某小区算了一笔账:该项目地下两层建筑面积共计约2.4万平方米,均未出售。若按照《征求意见稿》要求,参考荔湾区最新商住土地出让个案楼面地价19638元/平方米计算,则房地产开发商需在办理房屋初始登记时补缴1.76亿元地下空间土地出让金。而发展商在取得该项目时,为计算容积率面积共计7.5万平方米的地块,含地价契税及征地补偿款等成本合计为1.61亿元。需补缴的土地出让金,已高于原土地取得价格。

广州市政府常务会议此前审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),并正式征求社会各界意见。其中提出的“对已出让土地征收地下空间土地出让金”的新意见引发对已售车位是否要补交土地出让金的争议。广州市国土房管局相关负责人昨日表示,目前正在征求意见阶段,具体如何补缴还在研究过程中。

今年,广州海珠区南洲路1026号地块拍出了34590元/平方米的“地王价”。如果以该楼面地价作为参照,该地块周边的负一层停车位要补交地价高达17295元/平方米,光是12平方米的停车位要补交的地价总额就高达207540元。